Как продать квартиру после вступления в наследство. Покупка квартиры полученной по наследству Покупка квартиры которая перешла по наследству
Покупка унаследованной квартиры – сделка наиболее опасная для покупателя. Ни в коем случае не забывайте: теоретически «забытый» родственник может объявиться всегда. Но что делать, когда другого варианта покупки не предвидится или квартира действительно заслуживает должного внимания?
В статье я расскажу о том, как правильно купить квартиру у наследника и о том, как уберечь себя от возможных проблем.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Основные особенности покупки жилья.
Существует несколько важных нюансов, о которых полезно знать каждому приобретателю квартиры, полученной в наследство.
1. Квартира должна принадлежать продавцу на праве собственности. Оформить недвижимость в собственность можно только после истечения полугода с момента смерти наследодателя, получив соответствующее свидетельство у нотариуса. После этого жилье регистрируется в ЕГРН.
Что нужно сделать покупателю в первую очередь? Узнать дату смерти наследодателя, потребовать у продавца свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН. Также можно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело и поинтересоваться, есть ли другие претенденты на имущество и поступили ли отказы на наследование жилья от других наследников.
2. Если покупается доля в квартире, то покупатель, прежде чем продать ее Вам, должен предложить сделку совладельцам (ст. 250 ГК РФ).
Потребуйте от продавца письменные отказы от покупки, иначе, договор может быть оспорен. Если письменных отказов от совладельцев не последовало, доказать факт извещения наследник может, предъявив копию отправленного письма и уведомления о его вручении (с момента извещения должно пройти более месяца – только в этом случае продавец получает право отчуждать свою долю иному лицу).
3. Если наследников квартиры несколько, каждый из них выступает продавцом и расписывается в договоре лично. Не верьте лицам, которые утверждают, что отсутствие одного из родственников не повредит. Повредит – наследники всегда объявляются в самый неудобный момент.
Свои полномочия по осуществлению сделки граждане вправе передавать другим лицам.
Что сделать покупателю? Проверьте наличие нотариально удостоверенных доверенностей у наследников, продающих квартиру. Обратите внимание на перечень предоставленных полномочий – представитель должен иметь право осуществлять сделки с недвижимостью от имени доверителя.
4. Право собственности регистрируется в Росреестре. Стоимость госуслуги – 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
○ Покупка квартиры, которую получили в наследство.
Сделка заключается с учетом вышеописанных нюансов путем заключения письменного договора. Перед составлением документа удостоверьтесь в наличии у продавца необходимых документов на квартиру.
✔ Какие документы нужны
Для заключения сделки требуются:
- Паспорта сторон.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (в нашем случае им является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом).
- Выписка из ЕГРН (если квартира регистрировалась до середины 2016 года – свидетельство о праве собственности).
- Техпаспорт нужен, если квартира не состоит на кадастровом учете (узнать об этом можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация», заказывается документ в БТИ).
Также покупатель вправе потребовать дополнительные документы. Например, справку из ЖЭО об отсутствии задолженности, выписку из домовой книги о прописанных лицах, разрешение на перепланировку, отказы других лиц от унаследованного имущества. Но эта документация при перерегистрации права собственности в ЕРГН не потребуется, она нужна для дополнительной перестраховки покупателя.
✔ Как оформить договор
Документ оформляется в простой письменной форме и подается вместе с другими документами в Росреестр. Существенными условиями являются:
- Предмет договора.
- Цена.
- Перечень граждан, проживающих в квартире.
Данные условия прописывать обязательно, без них договор будет признан недействительным. Дополнительные условия указываются по усмотрению сторон. Так как сделка относится к числу рискованных, в качестве дополнительных условий желательно прописать:
- Положение о том, что продавец гарантирует отсутствие других наследников (данная фраза может сыграть Вам на пользу, если родственники вдруг объявятся).
- Порядок расторжения договора при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК предусматривает такую возможность).
- Порядок разрешения споров.
Заверять сделку у нотариуса не обязательно, но в случае с покупкой унаследованной квартиры, это не повредит.
○ Какие проблемы могут возникнуть?
На самом деле проблем может возникнуть множество. Перед тем как купить квартиру у наследника настоятельно рекомендуется изучить историю объекта недвижимости и нюансы приобретения унаследованного жилья.
Не забывайте о том, что обмануть могут не только Вас, но и самих наследников, например, подделав завещание. Проверяйте все документы очень тщательно, интересуйтесь деталями. Это убережет Вас от возможных проблем. Самые распространенные проблемы следующие.
✔ Объявились другие наследники
Если объявились другие лица, претендующие на имущество, велик риск, что они его отсудят. Поэтому стоит своевременно позаботиться о возвращении своих денег.
Конечно, продавец вряд ли согласится вернуть деньги. Скорее всего, нужно будет обратиться в суд.
Если о наличии других наследников продавец знал, законным основанием для признания сделки недействительной может послужить ст. 179 ГК РФ:
«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»
Если продавец не знал о наличии других наследников, применяется ст. 451 ГК РФ:
«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.»
В обоих случаях покупателю должны вернуть деньги. В каком порядке и количестве, решает суд. В первом случае заявитель также имеет право на возмещение затрат, понесенных вследствие заключения сделки.
Если наследникам удалось оспорить сделку купли-продажи, вернуть деньги можно на основании ст. 461 ГК РФ:
«При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.»
✔ Документы купли-продажи были оформлены неправильно
Если ошибки были выявлены после проведения всех регистрационных процедур, доказать факт сделки можно на основании Выписки из ЕГРН. Сделку можно признать недействительной через суд.
Доказательством передачи денег продавцу будет служить соответствующий банковский документ или расписка о принятии аванса. Доказательствами сделки также являются переписка с продавцом, свидетельские показания и имеющиеся на руках документы, свидетельствующие об искренности Ваших намерений.
Если под видом одной сделки, фактически совершена другая, обратитесь также в суд. Сделку, проведенную фактически, признают притворной. Суд обяжет стороны провести сделку купли-продажи по всем правилам ГК РФ (п. 87 Постановления Пленума ВСУ № 25 от 23 июня 2015 года).
✔ Продавец предлагает «сэкономить» на налогах
Очень часто продавцы предлагают занизить истинную цену на квартиру. Связано это с тем, что доход, полученный от продаваемой квартиры облагается подоходным налогом в случае, если недвижимость пребывала в собственности наследника менее трех лет (п. 3 ст. 217 НК РФ).
Сумма выходит достаточно большая, поэтому подумайте сами, спешить продавать такую квартиру наследнику бы не стоило. Поэтому такие сделки выглядят изначально подозрительно, проверьте все вдвойне тщательно и не соглашайтесь на снижение цены.
Если законность сделки будет оспорена, покупатель сможет вернуть деньги в пределах суммы, указанной в договоре. Доказать, что фактически передано денег больше, практически нереально.
○ Как избежать проблем?
Мошенничество с продажей наследственной квартиры встречается очень часто. Выше уже приводилось несколько советов по приобретению такой недвижимости (см. «Основные особенности покупки»). Еще несколько очень важных моментов.
✔ Проверка документов продавца
- Проверьте паспорт продавца и уточните в органе регистрационного учета, не числится ли документ утерянным.
- Проверьте дееспособность продавца. Следует обратиться в наркологический и психоневрологический диспансер или хотя бы попросить, чтобы гражданин предъявил водительские права.
- Попросите показать продавца свидетельство о смерти наследодателя и свидетельство о праве собственности на имущество. Сверьте реквизиты всех документов.
✔ Проверка прав третьих лиц
Выясните, на каких основаниях продавец получил квартиру.
Если недвижимость получена по завещанию, проверяем:
- Наличие завещательного отказа или иного обременения.
- Наличие «забытых» родственников, являющихся претендентами на обязательную долю в наследстве (это инвалиды, дети, нетрудоспособные родственники умершего – узнать о них можно у нотариуса, через ЗАГС, архивы, в конце концов, у соседей).
При наличии родственников и других претендентов на имущество, от сделки лучше отказаться сразу.
Если недвижимость получена по закону, проверить нужно:
- Наличие наследников той же очереди, что и продавец (узнать у него же или у нотариуса, сверить право собственности с выпиской из ЕГРН).
- Наличие отказов от наследства.
Если отказы имеются или других родственников нет – все в порядке.
Следует также уточнить о наличии супруга (-и) у продавца. Обычно собственник у унаследованного имущества один, но в брачном контракте может быть прописано иное. Позаботьтесь о том, чтобы раздобыть согласие супруга продавца на сделку.
✔ Не соглашаться на махинации
Если даже случится так, что Вы попадете в руки мошенника, сделку можно признать недействительной на основании ст. 179 ГК РФ. Чтобы доказать свои права на возвращение денег, необходимо будет доказать суду, что с Вашей стороны не было никаких незаконных действий.
Сделка с унаследованной квартирой является и без того рискованной, не нарушайте закон.
Приобретать жилье, полученное продавцом по наследству, опасно из-за высокой вероятности попадания в одну из мошеннических схем. Недобросовестные люди стремятся продать спорное имущество в короткие сроки и по сниженной цене, осознавая, что еще будут судебные разбирательства с другими претендентами, желающими получить свою долю. Во избежание проблем необходимо проверить подлинность правоустанавливающих документов и убедиться, что более ни у кого не будет прав на долю квартиры. Подробнее описаны моменты, связанные с покупкой имущества полученного по наследству, в Гражданском кодексе Российской Федерации и Постановлениях Пленума Верховного и Конституционного суда.
Процессу покупки квартиры, доставшейся по наследству, характерны определенные риски и выплывающие из них проблемы. Обезопасить себя можно путем изучения основных нюансов вступления в наследство:
Приоритетность претендентов
Очереди наследования в порядке убывания (от 1 до 8) выглядят следующим образом:
Гражданский супруг не является наследником.
Исключение составляют случаи подтвержденного факта иждивения или написания завещания на имя мужа или жены, однако родственники из первой группы приоритетности все равно смогут отсудить себе законные доли. Существует и девятая группа, представляемая государством. Становится актуальным подобное наследование в таких случаях:
- Отсутствует завещание и лица, представляющие 1-8 категории.
- Наследники не вправе получить имущество умершего.
- За утвержденный срок никто не вступил в наследственные права.
- Претенденты подписали отказ от имущества усопшего.
Определение понятия «завещательный отказ»
Под фразой «завещательный отказ» подразумевается нежелание завещателя передавать имущество наследнику без выполнения определенных условий. Например, своей последней волей умерший гражданин обязал претендента на наследство вселить в передаваемую квартиру другого человека. Указание наследователя выполнять нужно в обязательном порядке, если лицо, претендующее на собственность покойного, желает вступить в наследство. В ином случае недвижимость достанется следующему по очередности претенденту. Регулируется момент 1137 статьей ГК РФ.
Риски, связанные с приобретением унаследованного жилья
Покупка квартиры, полученной по наследству, имеет определенные риски, связанные с незавершившимся процессом вступления в наследство или наличием спорных моментов. В зависимости от принципа передачи имущества, рассматривать стоит 3 группы различных непредвиденных ситуаций:
- Вступление в законные права наследования без завещания:
- до 3 лет;
- более 3 лет.
- Передача имущества по завещанию.
Если жилье унаследовано недавно
По мнению юристов, покупка квартиры, полученной по наследству и находящейся менее 3 лет в собственности продавца, имеет наивысшие риски. Обосновано мнение актуальными сроками исковой давности, вхождения в права наследования и осуществления завещательного отказа. Наибольшее число исков в суд подается в первые два года с момента получения наследником собственности покойного. Запоздалое выяснение обстоятельств дела обычно связано с такими трудностями:
- Восстановление утерянных документов другими претендентами.
- Незавершенные судебные разбирательства по делам о разделе собственности.
- Незнание наследников о гибели завещателя.
Веским основанием для запоздалого вступления в права наследования могут стать обстоятельства, препятствующие подаче документов претендентом:
- прохождение курса лечения;
- пребывание в другой стране;
- отбытие срока тюремного заключения;
- служба в вооруженных силах.
Общий перечень рисков приобретения недавно унаследованного по законному принципу имущества выглядит следующим образом:
- Первостепенные претенденты на наследство обратились в правовую инстанцию с целью получения своей части наследства.
- Недобросовестные продавцы не сообщили покупателю о наличии обременений на квартире.
- Гражданин, унаследовавший имущество, признан недостойным претендентом по ходатайству заинтересованных лиц.
- Супруг покойного потребовал, помимо доли имущества, свою законную половину.
Покупка квартиры по наследству, которая в собственности менее 3 лет, в любом из озвученных случаев ни к чему хорошему не приведет. Сделка может быть признана недействительной, или продавца обяжут выплатить компенсацию. Решаются подобные вопросы в судебном порядке.
Риски при покупке недвижимости, полученной по завещанию
Путем составления завещания наследователь сужает круг претендентов и уменьшает вероятность возникновения споров. Проблемы возникают крайне редко и связаны они с неверным делением имущества или отсутствием в документе лиц, входящих в приоритетную очередь. Выявиться подобные обстоятельства могут в любой момент, поэтому всегда остаются актуальны определенные риски при покупке жилья, полученного продавцом по завещанию:
| Обстоятельства | Описание |
|---|---|
| Родственники оспорили завещание | Любой представитель приоритетной очереди наследников вправе подать заявление о признании документа, на основании которого произошел раздел наследства, недействительным. Основания для оспаривания завещания обычно следующие: наследователь признан недееспособным; составлялось завещание под влиянием алкоголя, наркотических средств или в состоянии аффекта. на завещателя оказывали давление третьи лица. |
| Есть завещательные отказы | Завещательный отказ не прекращает быть актуальным даже после продажи имущества. Недобросовестный продавец может не сообщить покупателю об имеющихся условиях и обременениях. |
| Наличие других законных претендентов на наследство | Претенденты из первой группы и иждивенцы умершего имеют право, несмотря на написанное завещание, требовать свою законную долю квартиры даже после ее продажи. |
| Гражданин, получивший имущество, признан недостойным наследником. | Актуален момент для обоих принципов распределения наследства. Решение выносит суд на основании предъявленных доказательств заинтересованными лицами. |
Имущество унаследовано более 3 лет назад
Риски при покупке квартиры, полученной в наследство более 3 лет назад, существенно уменьшаются. Срок исковой давности исчерпан, следовательно, снижается вероятность посягательства третьих лиц на имущество приобретателя. Исключение составляют случаи умышленного сокрытия факта смерти завещателя. Претендент вправе подать заявление о восстановлении срока исковой давности и признания законной доли наследства. Подобные споры рассматриваются в течение 10 лет с момента смерти наследователя.
Примеры ситуаций
Гражданин, желающий приобрести жилье, полученное по наследству, должен учесть возможные риски и проверить доводы продавца. В ином случае придется защищать свои права в судебном порядке от посягательства третьих лиц на купленное имущество:
| Перечень проблем | Описание |
|---|---|
| Покойный не проживал с супругой некоторое время, что стало поводом для позднего выявления обстоятельства смерти | Супруга вправе подать заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества и получении доли наследства. Взыскивается компенсация обычно с продавца. Расторгаются лишь недобросовестные сделки. |
| Завещатель пережил своих детей, поэтому имущество перешло лицам из второй очереди. Внуки узнали о наследстве лишь спустя несколько лет и потребовали свою долю по праву представления. | Имущество должно было перейти не к продавцу из второй очереди, а внукам по праву представления, так как их родители умерли раньше завещателя. Претендентам достаточно обосновать длительное отсутствие и ходатайствовать об отмене сделок по отчуждению собственности покойного или выплате компенсации. |
| Имеются доказательства незаконного составления завещания | Заинтересованные лица имеют право подать заявление о признании завещания недействительным в правовую инстанцию. Если суду будут представлены весомые доказательства, то продавца признают «недостойным наследником» и обяжут выплатить положенные другим претендентам доли. |
По мнению юристов, если в деле не замешаны мошенники, то виноваты в спорных моментах лишь следующие особы:
| Ответственное лицо | Осуществляемые действия |
|---|---|
| Нотариус | В функции нотариусов, согласно ГК РФ, входит лишь открытие наследственного дела по заявлению претендентов. Спустя 6 месяцев со дня смерти наследователя имущество распределяется между родственниками, заявившими о себе, по законному или завещательному принципу. В течение 3 лет допустима подача заявления о восстановлении срока вступления в наследство, если есть веские причины опоздания. Осуществление попыток поиска претендентов не входит в перечень должностных обязанностей нотариуса, что вызывает массу проблем. |
| Наследователь | Наследователь может переписать свое имущество на людей, не являющихся родственниками. Допустимо подобное волеизъявление при отсутствии претендентов из первой группы. Если ущемятся права супругов, детей и родителей, то в судебном порядке озвученные лица вправе оспорить завещание. |
Принятия мер по поиску претендентов нотариусом и соблюдение норм закона наследователем помогло бы избежать многих спорных ситуаций. Решаются подобные вопросы исключительно правовыми инстанциями. Вердикт судьи напрямую зависит от предъявленных доказательств, добросовестности сделки и осведомленности сторон.
Мошенничество – это хищение имущества и денежных средств путем обмана и использования запрещенных законом методов. Злоумышленники могут попробовать подделать завещание, втереться в доверие к наследователю с целью получения собственности и ввести в заблуждение покупателя, предоставив ложные сведенья или утаив правдивую информацию. Занимаются поиском и наказанием недобросовестных продавцов работники МВД России.
Согласно данным, предоставленным сотрудниками отделов по борьбе с экономическими преступлениями, наиболее распространены следующие мошеннические схемы:
| Схема преступления | Описание действий мошенников | Итог |
|---|---|---|
| Умышленное сокрытие завещательного отказа от покупателя | Покойный передает квартиру по завещанию вместе с жителем (отказополучателем). Уйти он может лишь по своему желанию, написав отказ от права проживания. По предварительному сговору с отказополучателем наследник выставляет жилье на продажу. Клиентам никто не сообщает об условиях, указанных в завещании. В свою очередь житель не подтверждает своего права на проживание, пока кто-либо не купит имущество. | Наследник продает квартиру. Отказополучатель ожидает около 1-2 лет и приходит в гости к новым хозяевам с требованием возместить его право проживания и оплату нотариальных услуг. |
| Аннуляция доверенности после приобретения унаследованного жилья | Получатель наследства оформляет доверенность на третье лицо. Законный представитель выставляет имущество на продажу. Доверчивым клиентам сообщают, что хозяин жилья уехал по срочным делам в другую страну. Затем стороны подписывают договор. | Сразу после получения средств доверенное лицо «бесследно исчезает». Хозяин квартиры отменяет доверенность, притворяясь невинной жертвой обмана. Обоснована аннуляция документа отсутствием полномочий на осуществление подобных сделок. |
| Сокрытие прочих лиц, претендующих на долю наследства | Продавец, унаследовавший квартиру, скрывает факт наличия прочих претендентов на продаваемое имущество. Выставляется жилье спустя 3 года с момента смерти завещателя. Потенциальные покупатели видят правоустанавливающие документы и понимают, что истек срок исковой давности. Начинают действовать прочие претенденты примерно через год после подписания договора купли-продажи. | Претенденты на квартиру восстанавливают срок вступления в наследство, обосновав ходатайство наличием уважительных причин опаздания. Затем право подтверждается у нотариуса. Со всеми документами мошенники идут к новым хозяевам жилья и требуют компенсации. |
| Составление завещания под пытками | Мошенники ищут одиноких людей с целью дальнейшего получения их квартиры. Из-за обмана или физического насилия хозяин имущества пишет завещание на злоумышленников. | В итоге преступники убивают наследователя и продают полученную собственность. |
Во избежание проблем при покупке квартиры, полученной в наследство, юристы составили перечень того, что следует знать покупателю:
| Момент | Описание |
|---|---|
| Срок наследования | Приобретать стоит жилье, полученное по наследству более 3 лет назад. Срок исковой давности истекает, поэтому снижается вероятность выявления новых претендентов. |
| Контакт с хозяином имущества | Общение с хозяином необходимо, чтобы избежать спорных ситуаций, особенно, если квартира продается посредником по доверенности. |
| Информация о прописанных в квартире лицах | Наследник обязан снять всех с регистрации, включая себя до выставления жилья на продажу. Убедиться в отсутствии прописанных жителей покупатель имеет право, потребовав документы на квартиру. |
| Дееспособность продавца | Покупая квартиру у пожилого человека (старше 70 лет), рекомендуется убедиться в его адекватности, потребовав соответствующие справки. Продавец может страдать от старческой деменции, что станет поводом для признания сделки недействительной. |
| Получение необходимых документов | Покупатель имеет право потребовать все бумаги, связанные с квартирой. Сокрытие документов должно стать поводом для отказа от сделки. |
Закон защищает права добросовестных покупателей. Если сделка осуществлена возмездно и есть доказательства наличия полномочий у продавца на осуществление отчуждения наследства, то даже в судебном порядке имущество не заберут. Суд обяжет наследополучателя самостоятельно выплачивать компенсацию прочим «внезапно объявившимся» наследникам. Для приобретения статуса «добросовестного покупателя» необходимо следовать общепринятой пошаговой инструкции:
- Требовать у хозяина жилья документы, подтверждающие правомерность сделки и правдивость предоставленной информации:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы;
- справки о расчетах по коммунальным платежам;
- домовую книгу;
- справку из единого государственного реестра недвижимости.
- Тщательно изучить представленные бумаги:
- Просмотреть сведенья о совершаемых ранее сделках с продаваемым жильем.
- Убедиться, что в квартире никто не прописан и на ней нет обременений.
- Выяснять, по какому принципу осуществлялось вступление в права наследования. Ознакомиться с завещанием, если таковое есть, убедиться в отсутствии завещательных отказов.
- Перед заключением сделки еще раз прочитать договор. Особое внимание уделить дате составления и цене на приобретаемое жилье.
Если сделка осуществляется через доверенное лицо, то нужно связаться с хозяином имущества. Затем ознакомиться с доверенностью, чтобы убедиться в ее подлинности. При нежелании наследопоулчателя выходить на связь, стоит отказаться от сделки. Передавать деньги продавцу безопасно лишь 2 способами:
Несмотря на предпринятые меры, обезопасить себя на 100% невозможно. Приведенная инструкция поможет получить статус «добросовестного покупателя» и избежать многих споров, но всегда остается вероятность наткнуться на мошенника. Юристы советуют оформлять документы в нотариальной конторе. Специалист сможет подсказать, как лучше составить договор, определить подлинность правоустанавливающих бумаг, предоставленных продавцом. Услуги нотариуса платные. Цена зависит от объема работы.
Инструкция по покупке недвижимости, полученной по наследству
Изучив правоустанавливающие документы и особенности вступления в наследство продавцом, можно переходить к покупке квартиры. Поможет не ошибиться приведенный алгоритм действий:
- Обсудить с продавцом дату, время и место осуществления сделки.
- Определиться со способом оплаты и сообщить хозяину квартиры. Затем вложить деньги в банковскую ячейку либо найти свидетелей, которые смогут подтвердить передачу личную передачу денег.
- Явиться в нотариальную контору для составления и заверки договора.
- Внести средства в счет госпошлины. Согласно нормам Налогового кодекса, придется уплатить ½ процента от цены имущества. Сумма не должна быть меньше 300 руб. и больше 20 тыс. руб.
- Оплатить прочие услуги (консультацию, составление текста документа) специалиста.
- Поставить подпись в договоре.
- Направиться в Росреестр вместе с документами на жилье с целью регистрации имущественных прав. Если нет возможности стоять в очередях, то можно обратиться в многофункциональный центр.
Судебная практика
Покупатели в большинстве своем юридически безграмотны, чем и пользуются мошенники. Усугубляет ситуацию желание сэкономить и излишняя доверчивость. На фоне озвученных проблем возникают имущественные споры, решаемые исключительно в судебном порядке. Регулируются права добросовестных покупателей следующими нормами закона:
| Судебная инстанция | Постановление |
|---|---|
| Верховный суд | От 29.04.10: - Добросовестным покупателем является гражданин, не знающий, что сделка не законна, но предпринявший действия по установлению правомочности продавца. От 29.05.12 под девятым номером: - Наследник, не успевший в срок зарегистрировать свое право на имущество, сможет претендовать лишь на компенсацию, если произошло отчуждение наследства. Выплатить положенную долю должен будет продавец, а не добросовестный покупатель. |
| Конституционный суд | От 21.04.03: - Продавец не вправе требовать вернуть имущество, купленное по всем нормам закона. |
Подкрепляются постановления правовых инстанций нормами Гражданского кодекса (302, 1155, 1105 ст.). Приведенные законы защищают права покупателя и не обделяют наследников. Исключение составляют случаи, когда в договоре указана явно заниженная сумма. Суд может поставить под сомнение добросовестность сделки, что приведет к ее расторжению. Разобраться в юридических тонкостях поможет случай из судебной практики:
| Ситуация | Итог |
|---|---|
| Отец оставил сыну (Дейнеко А. И.) и дочери (Дейнеко Е. И.) квартиру. Гражданин Дейнеко А. И. не решил сообщать сестре, проживающей за границей о гибели папы. Вступив в наследство, сын завещателя сразу выставил квартиру на продажу. Купил жилье гражданин Синченко Е. А. по рыночной цене. В подробности мужчина не вдавался, так как тщательно изучил документы и убедился, что никто не прописан в квартире и продавец имеет полномочия ее продать. Через год после отчуждения наследства сестра наследополучателя вернулась на родину и подала иск о восстановлении срока вступления в наследство и получении доли имущества умершего отца путем отмены сделки. | Судья восстановил срок вступления в наследство и обязал наследополучателя выплатить компенсацию своей сестре. Отказ в отмене сделки произошел в целях защиты прав добросовестного покупателя, не знавшего о наличии прочих претендентов на квартиру. |
Приобретение жилья, полученного продавцом по наследству, происходит в обычном порядке. Отличается процесс лишь наличием рисков, связанных с выявлением прочих наследников или завещательных отказов. Решаются подобные моменты в судебном порядке. Если покупатель признан добросовестным, то сделка останется в силе. Выплачивать компенсацию обяжут наследополучателя. Для снижения вероятности споров, юристы советуют покупать квартиру, унаследованную не менее 3 лет назад, тщательно проверять документы и обращаться за помощью с составлением договора купли-продажи к нотариусу.
Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство , а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.
Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года - менее 5 лет ), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с , взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы .
Перед тем, как принять решение о покупке , покупателю следует удостовериться:
- в отсутствии ;
- в наличии их .
После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности - в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса , а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
Внимание
- Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
- Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме .
- Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически .
В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.
Информация
В 2016 году депутатами Госдумы от фракции ЛДПР было внесено предложение об обязательной продаже квартиры, наследуемой в долях. В этом случае если в течение полугода наследники не смогут самостоятельно определиться с единоличным владельцем или найти покупателя, то квартира будет подлежать принудительной продаже через аукцион. Вырученная сумма будет делиться между наследниками в соответствии с их долями.
По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.
Порядок продажи квартиры
Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного . После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.
Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:
- договор купли-продажи квартиры;
- паспорта лиц, участвующих в сделке;
- документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
- кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
- справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
К сведению
Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.
Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный .
Договор купли-продажи
Чтобы продать квартиру после между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.
- При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры , включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
- Часто с целью ухода от необходимости или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).
С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:
- сведения о сторонах сделки;
- стоимость квартиры;
- информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
- срок и способ передачи денег.
После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.
Регистрация сделки в Росреестре
После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).
Помимо заявления в Росреестр предоставляются:
- паспорт продавца и покупателя;
- договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
- квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей .
Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.
Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 8 мин.
Продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется, когда уже есть свидетельство о праве на наследство и выписка из Росреестра. При этом налогом облагаются сделки, при которых право собственности на унаследованную недвижимость составляет менее трех лет.
Наследование – это узаконенная государством процедура по переходу прав собственности наследодателя правопреемникам после его смерти. Продажа унаследованной недвижимости имеет ряд особенностей, которые стоит учитывать при совершении сделки.
Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:
- В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
- После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
- На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.
После этого продать жилье можно по обычной схеме.
Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:
- По закону.
- По завещанию.
В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.
Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:
- Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
- Продажа доли.
Продажа доли в наследуемой квартире
Продать долю в наследуемой квартире можно. Однако эта процедура подразумевает под собой более длительный подготовительный этап, чем при продаже целого жилья. В этом случае оно поделено между иными правопреемниками, каждый из которых обладает преимущественным правом выкупа на отчуждаемую долю. Это означает, что:
- Перед тем как продать свою долю, наследнику необходимо предложить купить ее другим собственникам квартиры.
- Предложение о покупке оформляется в письменном виде. В приоритете – направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого. Это гарантирует законный правовой порядок совершения сделки и защиту прав наследника в случае, если другие собственники после длительного времени передумают и потребуют переоформление доли на их имя.
- Собственникам дается месяц на принятие решения. В случае отказа или отсутствия ответа с их стороны наследник имеет право продать наследуемую долю третьим лицам. Однако стоимость не должна превышать цену, указанную в предложении другим собственникам.
Примечание . Как и в случае с целой квартирой, перед продажей доли необходимо вступить в наследство и оформить право собственности на свое имя. Иначе сделка будет признана недействительной.
Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников
Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.
Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.
После этого продажа осуществляется в следующем порядке:
- Согласование условий. На этом этапе все собственники договариваются о цене сделки, дате продажи и иных нюансах, необходимых для отчуждения жилья. Урегулированные условия фиксируются в договоре купли-продажи.
- Удостоверение договора у нотариуса. Это важный момент, без которого будущая продажа будет невозможна. Специалист проверяет законность совершения сделки и ставит регистрационную отметку в договоре.
- Совершение сделки. Стороны подписывают договор, производится оплата.
- Регистрация права собственности. После этого покупатель обращается в Росреестр, где получает выписку, подтверждающую факт владения приобретенной недвижимостью.
Примечание . При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько правопреемников, в договоре следует указать полагающуюся денежную часть каждому из них.
На что стоит обратить внимание
Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:
- Принятие наследства подразумевает под собой одновременный переход всех долговых обязательств к правопреемнику. Это значит, что все задолженности и неустойки подлежит выплатить новому владельцу квартиры. Поэтому перед ее продажей необходимо закрыть все долговые обязательства.
- Наличие обременения. Перед сделкой стоит удостовериться, что в продаваемом жилье нет зарегистрированных граждан. В случае их наличия продать его будет не просто. Сложность в том, что прописанный ранее гражданин может отказаться выписываться из квартиры после смерти наследодателя. Здесь важно учитывать, на каком основании он проживает в квартире. Если причины не обоснованы и незаконны, выселение производится принудительно в судебном порядке.
- Большой риск, связанный с продажей унаследованного жилья, заключается в наличии потенциальных правопреемников. Особенно это касается ситуаций, при которых оно наследовалось по закону. Нередки случаи, когда после продажи квартиры объявляются родственники, претендующие на наследство и требующие предоставления доли. В таких ситуациях сложно найти компромиссное решение, чаще всего появляется необходимость обращения в суд. Кроме этого, даже при отсутствии завещания есть лица, имеющие право на наследство. Это нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя.
- Если иные правопреемники отказываются от своей доли, необходимо заручиться отказом в письменном виде. Иначе в любой момент они смогут потребовать причитающееся им по закону.
Порядок проведения сделки
Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:
- Вступление в наследство.
- Оформление права собственности.
- Заключение договора.
Вступление в наследство
Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).
В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:
- Наследник не знал или не мог знать о смерти наследодателя.
- Срок был пропущен по иным уважительным причинам.
После этого:
- Необходимые документы направляются в нотариальную контору;
- По истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство.
Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства
Оформление права собственности
Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.
Порядок оформления:
- Необходимые документы будущий собственник направляет в Росреестр, где подает заявление на регистрацию права собственности.
- По истечению десяти дней (максимум трех месяцев) правопреемник будет зарегистрирован как собственник жилья. В подтверждение этому ему будет выдана выписка, свидетельствующая о его законном владении.
Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права собственности на унаследованную квартиру
Примечание. С 1 января 2017 года регистрация имущественных прав осуществляется в электронном виде. До этого времени выдавались свидетельства. В настоящий момент доказательством права собственности на квартиру является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Заключение договора
Стороны сделки (покупатель и продавец) заключают договор только после того, как ими будут урегулированы все условия:
- предмет договора (продажа квартиры или ее доли);
- дата совершения сделки;
- сумма аванса;
- стоимость квартиры;
- способ расчета ( , безналичный перевод и т. д.).
Примечание. Наличие договора еще не говорит о факте совершения сделки. Владельцем квартиры покупатель станет только после того, как зарегистрирует на нее право собственности в Росреестре.
Этапы заключения договора:
- Подготовка необходимых для продажи документов (выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и т. д).
- Установление стоимости квартиры. При этом можно ориентироваться на цену аналогичного жилья или обратиться в агентство. В любом случае в договоре нужно указывать реальную стоимость, за которую жилье будет продаваться.
- Урегулирование условий сделки с покупателем.
- Составление предварительного договора купли-продажи, получение задатка или аванса. Данный вид договора является своеобразной гарантией того, что сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях.
- Проверка документов.
- Подписание основного договора.
- Подписание акта приема-передачи квартиры и передача ключей от квартиры.
- Получение денежных средств за продажу.
После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру и становится ее полноправным владельцем.
Налогообложение
Налогообложение при продаже квартиры полученной по наследству регулируется статьей 220 Налогового Кодекса РФ.
Особенности:
- Налог взимается, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
- Размер вычета составляет 13 %.
- Срок владения начинает исчисляться со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты регистрации права собственности на квартиру.
Примечание. С 1 января 2016 года налог взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Однако исключением является ряд оснований приобретения права собственности: наследование, дарение, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях срок составляет менее трех лет.
Таким образом, если унаследованная квартира находилась в собственности более трех лет, налог при ее продаже взиматься не будет.
Срок менее трех лет
В ситуациях, при которых недвижимость нужно продать как можно скорее (например, сразу после вступления в наследство и оформления права собственности), правопреемнику придется заплатить налог. Для этого после совершения сделки ему необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. При этом ставка составит 13% для граждан РФ и 30% для иностранных граждан.
Как продать без уплаты налога
Продать недвижимость без уплаты налога возможно в двух случаях:
- Прошло более трех лет со дня открытия наследства.
- Сумма продажи - менее 1 000 000 рублей (например, при продаже доли).
Помимо этого, законодательство выделяет ряд лиц, имеющих налоговые льготы и освобожденные от уплаты налога:
- инвалиды (I и II группы, с детства);
- пенсионеры.
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!